Анализ лота

Покупка недвижимости с торгов имеет ряд особенностей, связанных с возможностями человека, особенностями процедуры продаж и желанием сэкономить на покупке.

1. Имущество нужно оплачивать за счёт собственных средств. Использовать ипотеку, различные капиталы и субсидии невозможно. Соответственно, клиенты с любым финансированием уходят на свободный рынок, уменьшая конкуренцию за объект на торгах.
2. Нет возможности использовать цепочки продаж и проводить взаиморасчёты между продавцами и покупателями через банковскую ячейку. Покупатели, планирующие улучшить свои жилищные условия через продажу своей квартиры, также уходят с этого рынка.
3. Покупка недвижимости с торгов зачастую сопряжена с необходимостью освобождения квартиры и выписки бывших собственников. Это само по себе не сложно, но требует дополнительных действий и юридических знаний. Эти сложности тоже отталкивают часть покупателей.
4. Чтобы участвовать в торгах, необходимо быть аккредитованным на торговой площадке и иметь усиленную электронную цифровую подпись. Кроме того, нужно уметь правильно составить запрос и подать заявку.

То есть при покупке недвижимости с торгов есть определённая логика формирования цены. Покупатели, не обладающие вышеуказанными преимуществами, идут за квартирами и домами на свободный рынок и покупают по рыночной цене. А кто соответствует этим критериям — рассчитывает на более низкую цену, формирующуюся в процессе торгов.

На торги именно за этим и идут: купить квартиру, дом или другое имущество по цене ниже рыночной. И либо заработать на разнице, либо просто сэкономить. Поэтому цена недвижимости на торгах всегда ниже процентов на 10–15%. И эта разница может доходить до 50%.

Запрос «купить однокомнатную квартиру дёшево» на обычном рынке почти всегда заканчивается одинаково: либо цена оказывается выше ожиданий, либо за низкой стоимостью прячется что-то неприятное. При этом дешёвые квартиры в России существуют, и это не миф. Просто продаются они не в привычных объявлениях, а на торгах в процедурах банкротства.

Почему на свободном рынке не получается найти цену ниже

На открытом рынке цену формирует конкуренция покупателей. Продавец однокомнатной квартиры видит соседние объявления и ориентируется на них. Он готов торговаться, но в пределах нескольких процентов: у него нет причин отдавать объект существенно дешевле, если есть время подождать другого покупателя.

Поэтому покупка квартиры дёшево на свободном рынке чаще всего означает не выгодную сделку, а компромисс: дальше от метро, хуже дом, меньше площадь, проблемная история права собственности. Скидки как таковой нет — есть снижение качества объекта под уменьшенный бюджет.

Где действительно есть квартиры ниже рынка

Торги по банкротству — это продажа имущества должника в рамках судебной процедуры. Квартира выставляется на электронную торговую площадку, а если на первых торгах покупателя не нашлось, цена последовательно снижается на повторных торгах и в публичном предложении.

Ключевой момент: снижение цены здесь заложено самой процедурой. Оно не зависит от настроения продавца и не связано автоматически с плохим состоянием объекта. Поэтому вопрос «где дешёвые квартиры в России» корректнее задавать не по регионам, а по способу продажи.

Два объективных фактора, которые снижают цену

Эти два ограничения не зависят ни от покупателя, ни от организатора торгов. Они сокращают круг участников — и именно поэтому цена уходит вниз.

Расчёт возможен только собственными средствами. Оплатить лот ипотекой, материнским капиталом, субсидией или жилищным сертификатом нельзя. Одно это условие отсекает большую часть тех, кто ищет дешёвую двухкомнатную квартиру на обычном рынке: там значительная доля сделок проходит с кредитными или бюджетными средствами.

Никаких цепочек и жёсткие сроки расчёта. Классическая схема «продаю свою — покупаю другую» здесь не работает. Цепочка может развалиться в любой момент, а торги ждать не будут. Договор купли-продажи подписывается в течение пяти дней, оплата вносится в течение тридцати. Нарушение сроков грозит потерей задатка.

Конкретные сроки указываются в документации лота и в положении о торгах, поэтому их проверяют по документам именно этой процедуры. Но принцип неизменен: деньги должны быть готовы заранее и в полном объёме.

Субъективные факторы: за что покупатель получает скидку

Оставшиеся причины связаны не с законом, а с восприятием процедуры. Каждая из них уменьшает число заявок на лот, а значит, снижает конкуренцию за него:

• непривычная процедура, не похожая на обычную сделку через агентство;
• нет гарантии, что лот достанется именно вам и именно по заявленной цене;
• опасение судебных разбирательств после покупки;
• не всегда есть возможность осмотреть квартиру изнутри;
• более длинный цикл сделки, чем на свободном рынке;
• процедура жёстко ограничена по срокам: купить раньше или позже нельзя;
• отсутствие опыта участия в торгах и понимания этапов;
• нет технической готовности — не оформлена ЭЦП, нет регистрации на площадке.

Обратите внимание: ни один из этих пунктов не говорит о качестве самой квартиры. Это барьеры входа для покупателя, а не дефекты объекта. Скидка на торгах — плата рынка за сложность процедуры и за готовность в ней разбираться.

Что это значит на практике

• бюджет нужно считать в живых деньгах и подтверждать его до подачи заявки;
• техническую часть — ЭЦП, регистрацию на площадке, аккредитацию — готовят заранее, а не в день окончания приёма заявок;
• юридическую проверку лота проводят до внесения задатка: изучают материалы дела в картотеке арбитражных дел, запрашивают документы у арбитражного управляющего, выясняют, кто зарегистрирован и фактически проживает в квартире;
• чем сложнее лот выглядит со стороны, тем меньше на него заявок — и тем ниже итоговая цена.

Результат конкретной процедуры всегда зависит от обстоятельств дела, поэтому обещать заранее фиксированную экономию невозможно. Но сама логика ценообразования на торгах устойчива и работает одинаково и в Санкт-Петербурге, и в области.

Город или область

Если рассматривать квартиру в области, дёшево получается вдвойне: к процедурной скидке добавляется более низкая базовая стоимость метра. Но если нужны ежедневные поездки в центр, экономию стоит сопоставлять с транспортной доступностью — иногда однокомнатная квартира в городе выгоднее двухкомнатной за КАД.

Коротко о главном

Дешёвые квартиры в России — это не про регионы с пустеющими домами и не про объекты с плохой историей. Это про способ продажи. Цена на торгах ниже потому, что покупателей меньше: нужны собственные средства, нужна скорость, нужна техническая и юридическая подготовка. Тот, кто закрывает эти требования, получает объект по цене, недостижимой на свободном рынке.

Мы ведём каталог, в котором сейчас собрано около 180 однокомнатных и двухкомнатных квартир в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, и разбираем каждый лот до подачи заявки.

Разборы лотов, реальные примеры сделок и ответы на вопросы по торгам — в нашей группе ВКонтакте.

А что считать рисками?

Тех рисков, которые присутствуют в каждой сделке по покупке недвижимости на свободном рынке, здесь нет вообще. Никто не может оспорить сделку, не будет обделённых наследников, бывших супругов, лиц, лишённых когда-то права приватизации, не появятся проблемы с людьми, состоящими на учёте в ПНД.

Отменить результаты торгов, а следовательно и переход права собственности на покупателя, можно в единственном случае: когда нарушена сама процедура торгов — организатор нарушил какой-нибудь из пунктов 127-ФЗ. А это бывает крайне редко. Наиболее распространённый случай — необоснованно отклонённая заявка. Тогда результаты торгов отменяются, если ФАС действительно находит нарушение, а задаток возвращается.

Но трудности всё же есть. Только это не финансовые и не юридические риски — скорее издержки покупки недвижимости у банкротов.

1. Состояние квартиры

Очень часто приходится покупать без осмотра. Но, как правило, такие квартиры уходят с максимальным дисконтом — в Санкт-Петербурге до 40% от рыночной стоимости.

Решение: примите ситуацию, что вы покупаете голые стены. Тогда хорошее состояние и ремонт будут приятным бонусом.

2. Бывшие собственники не выселяются и не выписываются

Решение: выселять и выписывать придётся по суду. Такое бывает, особенно выписка. Но это просто фактор времени, в среднем 3–4 месяца. В суд ходить не надо: исковое заявление подаём через интернет и ходатайствуем о рассмотрении без истца. Потом получаете решение, судебные приставы выселяют, паспортный стол выписывает.

3. Аресты и обременения

Заплатили — а там запрещение регистрации или обременение в виде ипотеки.

Решение: снять аресты — обязанность арбитражного управляющего. Ипотека снимается в силу закона после оплаты: аресты в судах, ипотека в Росреестре. В крайнем случае это можно сделать и самому, но на моей практике такого ещё не было.

4. Коммунальные долги

Обязанность оплачивать коммунальные платежи наступает с момента регистрации права собственности. У управляющей компании был шанс вступить в реестр кредиторов и получить долг с прежнего собственника. Если они им не воспользовались — это их проблема, вам обязаны открыть новый лицевой счёт.

Решение: это касается всех коммунальных услуг, за исключением взносов за капитальный ремонт, и то за последние три года. Максимум 30–40 тысяч рублей — просто заложите их в стоимость покупки.

5. Заявку отклонили или торги не выиграны

Решение: задаток возвращается всем, кроме победителя либо единственного участника, в течение пяти дней. Деньги полежали на счёте и вернулись — ничего не потеряно, кроме времени.

6. Других серьёзных трудностей пока не вижу

Решение: задавайте вопросы, делитесь своими опасениями — всё расскажу и разложу по полочкам. Этот пункт для ваших вопросов.