Квартира с торгов по банкротству.
С расчётом, а не на удачу

Тогда мы его выселяем. Сначала уведомление о смене собственника с предложенным порядком освобождения — его готовлю я. Если не подействовало, иск в суд, решение, при необходимости исполнительное производство и принудительное выселение. Сроки зависят от загруженности суда и приставов; по опыту это 4–6 месяцев с момента, когда стало ясно, что по-хорошему не выйдет.

Вероятность такого сценария оценивается до внесения задатка — это та самая строка про прогноз поведения должника в заключении по лоту. Если вероятность высокая, а выгода её не оправдывает, я скажу об этом до, а не после.

Такое встречается, и в описании лота об этом бывает не сказано. Проверяется на этапе анализа.

Снятие несовершеннолетнего с регистрационного учёта делается через суд — процедура дольше и требует аккуратности, потому что затрагиваются интересы ребёнка. Вам в ней участвовать не придётся, кроме подачи заявления, для которой я даю пошаговую инструкцию.

Самый частый вопрос и самое живучее заблуждение на этом рынке.

Квартира уходит с торгов целиком. Доли детей в составе лота не выделяются. Их права обеспечиваются иначе: при распределении выручки детям может быть выплачена часть денег пропорционально их доле в материнском капитале — на основании п. 7 ст. 213.26 Закона о банкротстве и по правилам Обзора судебной практики, утверждённого Президиумом Верховного Суда 22.06.2016.

Покупателя это не касается. Вы приобретаете объект целиком.

Это рабочая ситуация, а не потеря денег. Приостановка означает, что чего-то не хватает или что-то оформлено не так — устраняется документами. Занимаюсь этим я, дополнительно вы за это не платите.

Обременения снимаются в рамках процедуры банкротства — это штатная часть сделки. Все аресты, залоги и запреты регистрационных действий проверяются до внесения задатка: что именно наложено, кем и на каком основании. Если по какому-то лоту снятие выглядит проблематичным, это попадёт в заключение отдельным пунктом, и мы будем решать до заявки, а не после победы.

Такое бывает, и это одно из немногих мест, где я не могу дать никаких гарантий.

Полноценный осмотр до подачи заявки возможен не всегда — иногда должник не пускает, иногда доступа нет вовсе. В таких случаях ремонт считается по верхней границе: закладываем худший сценарий, и если реальность окажется лучше, это будет приятной новостью, а не спасением расчёта.

Нет. Банки такие объекты не кредитуют. Жилищные сертификаты, субсидии и материнский капитал использовать тоже нельзя. Только собственные средства, доступные в течение тридцати дней после подписания договора.

Коммунальные долги остаются его личным обязательством и за квартирой не следуют. Исключение — взносы на капремонт: эта задолженность привязана к помещению и переходит вместе с ним, поэтому её размер выясняется на этапе анализа и входит в бюджет.

Управляющая компания при этом нередко выставляет новому собственнику всё сразу. Заявления о смене собственника и корректировке платёжных документов готовлю я.

Можете. Люди так делают.

Понадобятся аккредитация на площадке, квалифицированная электронная подпись, время на изучение процедуры и готовность отвечать за каждый шаг своими деньгами. Для человека, который планирует покупать регулярно, это разумное вложение. Для одной покупки — дорогой обходной путь.

Ничего не происходит. Анализ бесплатный, обязательств он не создаёт. Решение об участии принимаете вы, и «нет» — нормальный ответ.

Значит, будем ждать. Мониторинг лотов по Петербургу и области — моя постоянная работа, она идёт независимо от того, есть у меня сейчас клиент или нет. Вы ничего не платите за ожидание: оплата начинается только после результата.

Иногда ожидание — правильная стратегия. Особенно если то, что появляется сейчас, вам не подходит по срокам или по цене.

Нескольким категориям, и лучше выяснить это сразу.

Если нужно въехать через месяц-полтора — процедура так не работает. Если нужен конкретный дом и конкретный подъезд — лот либо появится, либо нет, и ждать можно долго.

Если ваша ситуация из этого списка, я скажу об этом на первой же консультации. Она всё равно останется бесплатной.

Арбитражный управляющий должника — на основании решения суда. Он же организует торги и подписывает с вами договор купли-продажи.

Не менее двух рабочих дней: собрать документы, оформить заявку и провести задаток. Если до окончания приёма заявок остаётся меньше, лот, скорее всего, уже не наш.

Обычно 10% от начальной цены лота — точная сумма указана в извещении о торгах.

Если торги не выиграны, задаток возвращается полностью.

Вносите вы, со своего счёта, напрямую организатору торгов. Тем же путём деньги возвращаются, если лот не наш. Через мои счета ни задаток, ни оплата лота не проходят.

Копия паспорта, ИНН, СНИЛС и агентский договор со мной. Всё остальное — заявку, приложения, электронную подпись — беру на себя.

Конкуренты возможны — побеждает тот, кто предложил большую цену. Даже с учётом конкуренции итог остаётся ниже рыночной цены: круг участников здесь узкий.

Под каждый лот я составляю стратегию участия: до какой суммы имеет смысл идти и в какой момент останавливаться. Предел считается заранее, а не в азарте на торгах.

Претензий третьих лиц по прошлому квартиры здесь не возникает: продажа идёт по решению суда, и прежние обязательства остаются за должником.

Трудности бывают процедурные — сроки, документы, поведение должника, освобождение квартиры. Все они выявляются на этапе анализа и решаются в ходе сопровождения.

На один объект я работаю только с одним клиентом — с тем, с кем раньше заключён агентский договор. Так вы не конкурируете сами с собой и не поднимаете цену против себя.

Нет. Оплата только за результат: не выиграли — не платите ни мне, ни агентству. Задаток при этом возвращается вам полностью.

Да. Лоты появляются постоянно, в разных районах и в разном бюджете — если с этим не сложилось, подберём следующий. Действующие лоты собраны в каталоге, ссылка ниже.

В группе ВКонтакте: видео с торгов, обзоры квартир и новых лотов, аналитика по рынку. Без воды — только практика. Ссылка ниже.